Eine Kündigung ist für den Mieter immer eine ärgerliche und oft auch unerwartete Sache, der man aber, dank Mietrecht, nicht schutzlos ausgeliefert ist. Nicht immer ist eine Kündigung wirksam. Grundsätzlich ist es wichtig, zwischen fristlosen und fristgemäßen Kündigungen zu unterscheiden.

Fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Vermieter einen schwerwiegenden Grund anführen kann, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Dies ist in § 543 BGB geregelt. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter grob gegen Bestimmungen aus dem Mietvertrag verstoßen hat. Es muss sich allerdings um eine schwere Vertragsverletzung handeln. Dazu gehören zum Beispiel mutwillige Beschädigungen der Wohnung. Die Gründe können aber auch im persönlichen Bereich liegen. Wenn zum Beispiel der Mieter die Ehefrau des Vermieters beleidigt hat, kann eine fristlose Kündigung unter Umständen gerechtfertigt sein. Urteile zum Mietrecht, in denen es um die Möglichkeit außerordentlicher Kündigungen geht, gibt es in Hülle und Fülle. Es muss in jedem Einzelfall festgestellt werden, ob der Verstoß wirklich so grob ist, dass er eine fristlose Kündigung möglich macht. Wenn eine Wohnung fristlos gekündigt wird, sollte auf jeden Fall Rechtsrat eingeholt werden. Oft sehen Gerichte die Mieter-Rechte als wichtiger an und das Urteil fällt zu seinen Gunsten aus.

Fristgemäße Kündigung

Vom Grundsatz her steht es dem Vermieter frei, einem Mieter innerhalb der Kündigungsfrist zu kündigen – ohne Angabe von Gründen. Dies ergibt sich aus dem Prinzip der Vertragsfreiheit des Zivilrechts, das auch im Mietrecht gilt. Der Vermieter muss bei einer fristgemäßen Kündigung jedoch einige Vorschriften einhalten, deren Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Bei einer fristgemäßen Kündigung gilt es zunächst zu prüfen, ob der Vermieter Formvorschriften eingehalten hat. Ist die Kündigung schriftlich erfolgt (mit Unterschrift)? Ist dieses Schreiben auch dem Mieter persönlich zugegangen? Für die meisten Verträge gilt im Mietrecht eine dreimonatige Kündigungsfrist. So viel Zeit muss dem Mieter eingeräumt werden, um sich um den Umzug zu kümmern. Das Kündigungsschreiben muss am dritten Werktag eines Monats beim Mieter eingehen, dann ist das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats abgeschlossen. Die Unwirksamkeit einer Kündigung führt dazu, dass der Vermieter erneut eine Kündigung aussprechen muss. Bevor der Fehler erkannt wird, verstreicht Zeit, und eine neue Kündigungsfrist beginnt zu laufen. Für den Mieter kann dies einen großen Zeitgewinn bedeuten.

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