Zeit und Geld bei der Verwaltung der eigenen Immobilie sparen

Wenn einem die Verwaltung der eigenen Immobilien über den Kopf wächst, kann man Profis engagierenFoto ©Bigstock

Wenn es darum geht eine eigene Immobilie zu verwalten, so scheint dies auf den ersten Blick deutlich einfacher zu sein als es tatsächlich ist. Eine Immobilie zu besitzen bedeutet nämlich nicht nur, dass man zahlungsfähige Mieter für sein Objekt suchen muss, sondern allein der verwaltungstechnische Aufwand ist bereits eine Wissenschaft für sich. Ohne entsprechendes Fachwissen lassen sich Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Mietrechtsfragen, Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten kaum allein bewerkstelligen. Mit Hilfe einer externen Verwaltung können sämtliche Belange rund um die Immobilie in erfahrene Hände gelegt werden. Für den Eigentümer bzw. die Eigentümergesellschaft bedeutet dies eine erhebliche Arbeitserleichterung, zumal der Aufwand je nach Immobiliengröße zu einem Fulltimejob werden kann.

Die Risiken einer Selbstverwaltung

Erklärt sich ein Miteigentümer bereit, für die Verwaltung der Immobilie aufzukommen, so sollte er sich diesen Schritt genauestens überlegen. In Anlehnung an die WEG-Verwaltung muss der Selbstverwalter die gleichen Pflichtaufgaben erfüllen und sich versicherungstechnisch dagegen absichern. Denn im Schadensfall, sei es bei fehlerhaften Abrechnungen oder bei der Abnahme von Baumaßnahmen können Schadensersatzansprüche durch die anderen Mitbesitzer geltend gemacht werden. Um eine teure Vermögensschadenhaftpflichtversicherung kommt der Selbstverwalter nicht drum herum. Zusätzlich kann per Mehrheitsbeschluss eine Schadenhaftungsgrenze festgelegt werden, die z.B. nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zur Sprache kommt.
Weiterhin müssen Auseinandersetzungen mit Versicherungsträgern der Immobilie genauso professionell bewältigt werden wie Reparaturarbeiten am Objekt selber. Als Handlanger, Wirtschaftsprüfer und Redekünstler muss sich ein Selbstverwalter sehen, damit er jeden Aufgabenbereich gerecht werden kann. Trotzdem dürfen Eigenverwalter keinen Lohn für ihre Tätigkeit veranschlagen und auf etwaige Mieter umlegen. Ist hingegen die WEG-Gemeinschaft einstimmig dafür, so darf ein kleiner Obolus an den Selbstverwalter gezahlt werden.

Rechtzeitig zu einer WEG-Verwaltung wechseln

Es ist pauschal schwierig zu sagen, wann eine Selbstverwaltung Sinn macht und ab wann man zu einer Fachfirma wechseln sollte. Zählen zur Immobilie z.B. nur 2-3 Eigentümer, die gleichzeitig selber die Immobilie bewohnen, so reicht eine Selbstverwaltung oftmals aus. Denn durch den direkten Kontakt zueinander und zur Immobilie, ist man stärker danach bestrebt diese im guten Zustand zu halten. Kleinere Reparaturarbeiten können eigenhändig übernommen werden und stellen keinen zusätzlichen Kostenfaktor dar. Umfasst die Eigentumsfrage wiederum mehr als 5 Parteien und sind zudem noch Mieter davon betroffen, so steigen der Verwaltungsaufwand und die Haftbarkeit der Eigentümer. Der Wechsel zu einer WEG-Verwaltung ist ab einer gewissen Eigentums- und Mieteranzahl absolut sinnvoll und bietet den Besitzern wieder mehr Freiraum für ihr eigenes Leben. Wer mehr erfahren möchte, kann sich hier Informationen über die WEG-Verwaltung holen.

Das Leistungsniveau einer Verwaltung

Um eine Immobilie fachmännisch, rechtssicher und kompetent zu verwalten bedarf es vielerlei fachmännischer Kenntnisse. Zudem verändert sich die Rechtslage im Miet- und Verwaltungsrecht unaufhaltsam, so dass man stets durch eine Neuanreicherung von Fachwissen / Kenntnissen und Fertigkeiten up-to-Date bleiben muss. Immobilienverwalter verfügen über ein breit gefächertes Know-How um den zunehmenden Anforderungen gerecht zu werden. In der Position als Hausverwalter sind allgemeine kaufmännische Grundlagen genauso gefragt wie detaillierte Kenntnisse in der Buchführung, dem Rechnungswesen und der Hausgeldabrechnung. Doch diese Grundlagen allein genügen in der heutigen Zeit noch lange nicht. Ein juristisches Grundverständnis wird beim Wohnungseigentumsgesetz genauso abverlangt wie mietrechtliche Bestimmungen. Ohne entsprechendes fundiertes Fachwissen kann ein Einzeleigentümer seine Immobilie kaum rechtssicher verwalten. Bei einer WEG-Gemeinschaft wiederum bedarf es eines einzelnen Ansprechpartners, welcher in sämtlichen Belangen die Entscheidungsfreiheit besitzt. Außerdem werden sämtliche Leistungen von einer Firma des Vertrauens erledigt, die zugleich mit ihrem Namen für Fehlentscheidungen einstehen muss.

Ausschlusskriterien in der WEG-Verwaltung

Neben den bereits genannten Aufgaben einer WEG-Verwaltung gibt es aber auch Bereiche, für die ein WEG-Verwalter im Grunde genommen nicht zuständig ist. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen muss sich der Verwalter nicht um die Belange der Mieter kümmern oder gar das Mietinkasso einleiten. Einige WEG-Verwaltungen bieten diesbezüglich ein Komplettpaket an, das sich aus einer Mischverwaltung zusammensetzt. WEG-Verwaltung und Mietverwaltung müssen dennoch getrennt voneinander begutachtet werden. Dies betrifft die Vertragsunterlagen, genauso wie die Kontentrennung und den organisatorischen Aspekt.

Trotz Verwaltung nah an der Immobilie bleiben

Obwohl man als Immobilienbesitzer die Verwaltung in fremde Hände gegeben hat, so bedeutet dies nicht, dass man von sämtlichen Aufgaben / Kenntnissen ausgeschlossen wird. Jeder Eigentümer bzw. jede Wohneigentumsgesellschaft bekommt regelmäßig Einblicke in:

  • Wirtschaftsplan
  • Hausgeldabrechnungen
  • Rundschreiben
  • Aushänge
  • Einladung und Protokoll der Eigentümerversammlung
  • individuelle Beratungen zur Immobiliensituation
  • Terminvorschläge für einen Vor-Ort-Besuch der Immobilie.

Zählt man zu den Besitzern, die von allen Vorgängen Kenntnis haben möchten, so stellt auch dies keinerlei Probleme für eine WEG-Verwaltung dar. Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen, Belegprüfungen, Preisanfragen und Rechnungskontrollen werden von der Verwaltung offengelegt und gemeldet. Sämtliche Aufgaben zur Immobilie bleiben für den Inhaber / die Inhaber absolut transparent und nachvollziehbar. Selbst in Betracht gezogene Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung werden vorweg miteinander besprochen, damit die Hausverwaltung ganz im Sinne der Besitzer handeln kann.

Mit der WEG-Verwaltung Zeit und Geld sparen

Die Verwaltung einer Immobilie gilt als Ganztagsjob und kann von den Immobilienbesitzern kaum nebenbei erledigt werden. Deshalb nutzen Wohneigentumsgemeinschaften eine Immobile vielmehr als Kapitalanlage, die Gewinne erwirtschaften soll. Mit Hilfe der Hausverwaltung wird man weitestgehend entlastet, was nicht nur Zeit und Geld spart sondern auch die Nerven schont. Die WEG-Verwaltung ist ein maßstabsgerechtes und bedarfsorientiertes System, das treuhänderische Wahrnehmungen sämtlicher Interessen im Immobilienbereich vornimmt. Langfristig soll aus der einstigen Kapitalanlage eine Wertsteigerung erfolgen. Durch mittel- und langfristige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen versucht man dies zu erreichen. Gleichzeitig können die Bewirtschaftungskosten meist erfolgreich optimiert werden und verhelfen den WEG-Mitgliedern zu einem ansehnlichen Immobilienerfolg. Im steuerrechtlichen Sinne werden zusätzlich Vergünstigungen gesucht und in Vorbereitung auf die kommende Steuererklärung erfolgreich umgesetzt.

 

Bildquelle: cherezoff/Bigstock.com

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