Altbau oder Neubau: Was ist dem Käufer beim Hauserwerb wichtig?

Vermögenswirksame Leistungen

Kein Altbau ist wie das Andere, auch dann nicht, wenn die Häuser im selben Jahr gebaut worden sind. Nehmen wir z. B. ein 300 Jahre altes Fachwerkhaus, das bei vielen Menschen durchaus sehr beliebt ist. Es steht meistens unter Denkmalschutz, was die Möglichkeiten und Freiheiten bei der Sanierung und Renovierung (baurechtlich) stark einschränkt. Die tragenden Balken sind total verwurmt und inzwischen windschief. Die Füllungen aus Stroh und Lehm bröseln ausgetrocknet vor sich hin, kein Bild hängt an solchen Wänden länger als eine Woche.

Aber hat man sich erst einmal für ein Eigenheim statt mieten entschieden, gibt es einiges zu beachten…

Wertvoller Altbau

Auf der anderen Seite gibt es sehr solide Stadthäuser aus der Zeit des Jugendstils, also um 1900 erbaut. Hierbei handelt es sich um sehr dicke gemauerte Wände, z. T. zumindest im Sockelbereich mit Sand- oder Kalksandstein massiv verkleidet. Die Portale werden großzügig von Säulen und Kapitälen gesäumt. Die Marmortreppe wird durch solide Messingläufe geschmückt. Die Fassade wird liebe- und kunstvoll von Simsen, Ornamenten und freundlichen Figuren unterbrochen. Ja, das ist Altbau, der zu qualitativ hochwertigem Wohnen und Leben einlädt. Die Räume sind hoch in diesem Haus, 3,50 m sind da keine Seltenheit, und edler Stuck umkränzt die oberen Raumkanten. Da lohnt es sich manchmal sogar, ein Hochbett einzubauen, um den Raum darunter vielleicht für ein kleines Büro zu nutzen.

Altbau mit Details

Altbau mit Details

Diese hochwertigen alten Häuser erfüllen die modernen Bestimmungen zur Energieeffizienz aufgrund ihrer dicken Mauern mit Bravour, sind doch die alten, zuweilen etwas undicht verzogenen Doppelfenster in der Regel bereits durch moderne Verbundglasscheiben ersetzt worden. Dennoch möchten wir eine Lanze brechen für das gute alte Konzept des Doppelfensters. In ihrem Zwischenraum entwickelte sich ein gesunder Temperatur- und Feuchteübergangsbereich, der früher z. T. sogar als kleine Speisekammer genutzt wurde. Allein das gelegentliche Öffnen der inneren Fenster führte zu einem gesunden Raumklima, dass der Schimmelbildung Vorschub leistete, ganz anders, als bei modernen Fenstern, deren gezielt hohe Dichtigkeit ziemlich ungünstige Folgeerscheinungen mit sich bringen kann.

Welcher Trend ist „angesagt“?

Die oben geschilderten Vorteile der alten Häuser haben sich wohl auch schon unter jüngeren Menschen herumgesprochen, anders kann man sich den zunehmenden Trend zum Altbau wohl kaum erklären. Aber Qualität hat eben auch seinen Preis. Derartige meistens auch in der Wohnfläche große Altbauwohnungen sind in der Tat sehr gefragt, und die Nachfrage regelt bekanntlich das Angebot und den Preis. Dass erstaunlicherweise zunehmend junge Menschen sich diese teuren Wohnungen leisten können, mag etwas mit dem gesellschaftlichen Wandel zu tun haben, denn viele junge Menschen verfügen heute über eine Hochschulausbildung und erreichen gerade im IT-Bereich außertarifliche Bezüge, die die hohen Mieten leicht bedienen können.

Was gibt es gegen einen Neubau einzuwenden?

Nicht viel, im Gegenteil, wer in der Lage ist, eine hohe Miete zu bezahlen, sollte unbedingt ernsthaft über den Bau des eigenen Hauses nachdenken, denn das Gesamtpaket von Zins und Tilgung entspricht heute in etwa der anspruchsvollen Miete für eine schöne große Wohnung. Der feine Unterschied besteht aber darin, dass einem nach ca. 25 Jahren das kleine Haus gehört, von der Mietwohnung gehört einem nach so langer Zeit nicht einmal ein einziger Lichtschalter.

Was die Energieeffizienz anbetrifft, darf man davon ausgehen, dass neue moderne Häuser bereits von ihrer Planung her alle diese Auflagen voll erfüllen. Ob das aber in Zukunft noch so ausreicht, steht in den Sternen. Anders und durchaus problematischer kann es sich bei relativ neuen Häusern verhalten, die vielleicht vor 5 Jahren erbaut wurden. Da kann es passieren, dass der neue Eigentümer für erforderliche Nachrüstungen nochmals erheblich zur Kasse gebeten wird. Das kann insbesondere die Wärmeisolierung von Wänden, Dachstuhl und auch Fenster und Türen betreffen. Daher ist das genaue Studium des heute obligatorischen Energieausweises für Häuser unbedingt zu empfehlen, wobei die diesbezüglichen Regelungen heute alles andere als eindeutig und transparent sind. Faktisch kann sich jeder Hauseigentümer ein „Gefälligkeitsgutachten“ erstellen lassen, was nur eine Frage der guten Bezahlung ist. An dieser Stelle müssen Politik und Rechtsprechung noch nachbessern, die bisherige Regelung ist kein gutes Handwerk.

Bei niedrigen Zinsen soll man investieren

Ja, das ist natürlich richtig. Wir leben heute im Jahr 2015 in einer historischen Niedrigzinsphase, die so intensiv und nachhaltig noch nie da gewesen ist. Zu erläutern, dass sich dahinter die exorbitanten Staatsverschuldungen nicht nur von Griechenland, sondern auch der USA verbergen, würde in diesem Rahmen zu weit führen. Für den „Kleinen Mann“ ergibt sich daraus die Gelegenheit für „billiges Geld“, die er unbedingt nutzen sollte, um sich in seinem Leben etwas aufzubauen. Aber diesen richtigen Gedanken haben viele Menschen. Und wenn viele Menschen gleichzeitig bauen möchten, dann steigen die Preise – für die Häuser und für das Bauland. Und genau das haben wir in den letzten 15 Jahren ganz deutlich erlebt, vor allem in den Ballungsräumen. Zwar sind die Zinsen extrem niedrig, aber auf der anderen Seite haben die Preise für Immobilien in guter Lage ebenfalls extrem angezogen.

Altbausanierung
Altbausanierung

Was aber zurzeit immer noch bleibt, sind die Immobilien in den ländlichen Regionen. Sie wurden bislang wie „Stiefkinder“ behandelt, und wir sehen hier enorme schlummernde Gewinnpotenziale. Der Trend geht bei Bürotätigkeiten immer weiter in Richtung Heimarbeitsplatz, nicht weil die Firmen und Behörden es ihren Mitarbeitern bequem machen wollen, sondern weil die Einsparung von Büroarbeitsplätzen ein echter Kostenfaktor ist. Wer eine solche Möglichkeit hat, sollte sie jetzt unbedingt für sich in Anspruch nehmen, denn die Entfernung spielt im Zeitalter der totalen Vernetzung doch überhaupt keine Rolle mehr. Mit einem guten Funkrouter können Sie sich im Prinzip auch in die grandiose Geologie von Spitzbergen zurückziehen.

Diese Entwicklung zum Büro zu Hause hat bereits begonnen, und sie wird sich zwangsläufig immer weiter entwickeln. Hauskäufer werden daher immer weiter in die heute noch billigen ländlichen Regionen vordringen und die Preise dort massiv beeinflussen. Verpassen Sie nicht Ihre Chance. Vielleicht fließt ja auch ein Tropfen Spekulantenblut in Ihren Adern?

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