Bauantrag bei Umbauten oder Umnutzungen

Bauantrag – ja oder nein?Foto ©Bigstock
Wer eine Immobilie gekauft hat und diese umbauen möchte oder auch sein eigenes Haus andersweitig nutzen möchte als bisher, der muss bei geplanten Umbauten einiges beachten. Denn: Stehen Modernisierungs- oder auch Ausbauarbeiten an, kann es sein, dass eine Baugenehmigung mittels Bauantrag dafür erforderlich ist. Wir zeigen, worauf Sie dabei achten müssen.

Bauantrag oder nicht? Für diese Arbeiten benötigen Sie grünes Licht

Als Besitzer eines Hauses möchte man unter Umständen einige Modernisierungs- oder Umbauarbeiten durchführen. Allerdings kann man hier nicht immer so einfach werkeln, wie es einem gefällt, denn hier haben die Denkmalschutz– und Baubehörden häufig das letzte Wort. Grundsätzlich gibt es keine pauschale Regelung, vielmehr kommt es auf den Individualfall an, welcher untersucht wird. Die Vorschriften sind teilweise auch von den einzelnen Bundesländern abhängig und können sogar von Gemeinde zu Gemeinde verschieden sein. So kann eine Kommune zum Beispiel entscheiden, welche Fensterformen erlaubt sind oder was beim Innenausbau beachtet werden muss.

Möchte man ein denkmalgeschütztes Gebäude umbauen oder sanieren, ist es daher unabdingbar, sich vorher mit der entsprechenden Behörde in Verbindung zu setzen – denn hier ist häufig eine Genehmigung erforderlich, ohne die nicht begonnen werden darf. Wer das missachtet, kann später zur Kasse gebeten werden, oder im Sschlimmsten Falle, droht ein Rückbau oder Abriss. Am besten wenden Sie sich direkt an den örtlichen Denkmalpfleger bzw. an die Denkmalschutzbehörde. Danach wird sich ein Gutachter das Gebäude ansehen und gemeinsam mit einem entscheiden, wie sich das eigene Interesse und der Denkmalschutz unter einen Hut bringen lassen. Wichtig: Die Regelungen von der Behörde müssen zwingend befolgt werden – ganz egal, ob es sich dabei um einen Umbau, eine Sanierung, einen Ausbau oder um eine Modernisierung handelt.

Prinzipiell kann man davon ausgehen, dass bei geplanten Veränderungen der Baustruktur eine Genehmigung der lokalen Baubehörde erforderlich ist. Ein Beispiel ist, wenn man an seinem Einfamilienhaus einen Anbau plant, um diesen als Werkstatt oder Gästehaus zu nutzen. Hier betreffen die baurechtlichen Regeln die Errichtung, die Gestaltung und die spätere Nutzung des Hauses. Geprüft wird unter anderem, ob die Richtlinien im Hinblick auf Feuchteschutz, Wärmeschutz, Brandschutz und die Standsicherheit eingehalten werden. Handelt es sich um einen umfangreicheren Eingriff in die Baustruktur, um einen Anbau oder auch um eine Garage, ist es ebenfalls anzuraten, vorher die Baubehörde zu kontaktieren.

Auch für kleinere Projekte kan ein Bauantrag nötig sein

Der Ausbau eines Dachgeschosses benötigt meist nur dann eine Baugenehmigung, wenn daraus eine zusätzliche Wohnung entstehen soll. Wird allerdings eine bestehende Wohnung nur durch den Ausbau erweitert, dann ist die Genehmigung nicht nötig.

Möchte man kleine Umbauarbeiten durchführen – wie zum Beispiel neue Türen, Fenster oder eine neue Heizung einbauen – dann ist ebenfalls selten eine Genehmigung erforderlich. Kosmetische Reparaturen oder Änderungen im Haus sind private Angelegenheiten und gehen die Baubehörde nichts an.

Ist geplant, die Außengestaltung eines Gebäudes zu verändern, dann ist es besonders wichtig, sich mit der Baubehörde in Verbindung zu setzen. Viele Kommunen haben hier nämlich feste Regelungen, was die Dachabdeckungen und die Gestaltung der Dächer betrifft. In einzelnen Fällen kann sogar vorgeschrieben werden, welche Art von Dachrinnen bzw. welche Farben für die Fassade erlaubt sind. Gerade in historischen Altstädten ist dies keine Seltenheit, da hier das harmonische Gesamtbild erhalten bleiben soll. Auch ist es nicht erlaubt, Fensterflächen so einfach zu erweitern.
Als Eigentümer sollte man daher vor Umbauten und Erneuerungen in jeglicher Hinsicht lieber zunächst mit der Baubehörde sprechen, bevor man beginnt, etwas Größeres zu verändern.

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Beim Kauf eines Hauses – was muss hier beachtet werden?

Wer ein älteres Gebäude erwirbt, kann unter Umständen dazu verpflichtet werden, eine neue Dämmung einzubauen. Wenn das Haus zum Beispiel mit einem begehbaren Boden ausgestattet ist, so muss dieser gemäß der EnEV 2009 gedämmt werden. Dies gilt jedoch nicht für Holzbalkendecken in jeglichen Gebäuden sowie für massive Decken in Gebäuden, die nach 1969 gebaut worden sind und für denkmalgeschützte Immobilien.

Doch auch für den Fall, dass sämtliche Voraussetzungen erfüllt werden können, ist nicht unbedingt eine Dämmung erforderlich. Denn: Die EnEV enthält sogenannte Wirtschaftlichkeitsparagrafen, die aussagen, dass sich die Kosten nach rund 10 Jahren amortisiert haben sollten. Trifft das nicht zu, ist auch keine Dämmung notwendig. Sollte der Hauseigentümer dazu verpflichtet sein, die oberste Geschossdecke neu zu dämmen, so bleiben ihm dafür zwei Jahre Zeit. Allerdings hat er die Möglichkeit, die Ausgaben hierfür von der Steuer abzusetzen.Ohne Probleme bzw. einen speziellen Bauantrag läuft ein Umbau dann ab, wenn nicht aussteigende Bauteile vorhanden sind. Dies bezeichnet sämtliche Bestandteile im Haus, welche die sichere Statik des Gebäudes nicht beeinträchtigen. Möchte man also beispielsweise eine nicht tragende Wand entfernen, ist dafür kein Bauantrag notwendig. Bei einer tragenden Wand, die Einfluss auf die Statik – und damit auf die Stabilität eines Hauses – nehmen würde, muss allerdings die Baubehörde informiert werden. Dann wird ein Gutachter das Gebäude prüfen, entsprechende Informationen zur geplanten Veränderung schriftlich aufnehmen und eine Genehmigung erteilen. Danach kann der Umbau bzw. die Modernisierung beginnen.

Bildquelle: bigstock ID 92315261 by urfingus

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